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金吾财讯|光大证券发布研报指，绿城服务(2869.HK)2026年上半年营收98.7亿元人民币，同比+6.3%；归母净利润7.06亿元人民币，同比+15.2%；毛利率20.0%，同比+0.5个百分点；核心经营利润12.5亿元人民币，同比+16.3%。截至2026年6月30日，公司在管面积5.803亿平方米，同比+8.2%；上半年累计回购1,174.2万股，耗资约5,094万港元。研报指出，三大板块毛利率齐升。物业服务毛利率16.0%，同比+0.7个百分点，毛利11.65亿元人民币，同比+14.5%，毛利增速高于收入增速（+10.1%）；光大证券认为区域高密度布局、增量项目优质、亏损项目综合治理及物业+AI赋能提效是毛利率提升核心原因。园区服务毛利率28.6%，同比+2.0个百分点，收入同比-6.7%、毛利+0.6%，主要受业务结构影响，其中园区产品及服务、物业资产管理服务收入分别同比-8.9%、-13.1%，居家生活服务、园区空间服务、文化教育服务保持正增长。咨询服务毛利率33.8%，同比+0.7个百分点，毛利4.41亿元人民币，同比+2.6%。规模与费用方面，储备面积3.256亿平方米，较2025年同期3.473亿平方米下降6.3%，系主动退出部分非核心城市及存在交付风险项目。2026年上半年销售成本79.02亿元人民币，同比+5.6%，低于收入增速；行政开支5.84亿元人民币，同比-1.5%；销售及营销开支1.36亿元人民币，同比-3.9%；员工总数51,715人，同比+5.3%；总员工成本31.87亿元人民币，同比+5.2%，成本总体可控。盈利预测与评级方面，考虑盈利能力改善但收入增速放缓，光大证券下调2026-2028年归母净利润预测至10.3/11.6/12.7亿元人民币（原预测11.0/12.1/14.8亿元），对应PE为11/10/9倍，2026年8月21日股息率TTM为5.7%，维持“买入”评级。报告未给出目标价。风险提示包括外拓、增值服务不及预期及非经营性因素影响利润。

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